CERFA 15701-02 : Convention-type applicable au secteur locatif intermédiaire ou social portant sur un logement loué dans le cadre d'un bail à ferme bénéficiant de subventions pour travaux

Comprendre le CERFA 15701*02, convention Anah pour logement loué dans le cadre d'un bail à ferme

Le CERFA 15701*02 correspond à la convention-type applicable au secteur locatif intermédiaire ou social portant sur un logement loué dans le cadre d'un bail à ferme bénéficiant de subventions pour travaux. Il s'agit d'un formulaire lié à l'Agence nationale de l'habitat, l'Anah, et au conventionnement d'un logement après réalisation de travaux subventionnés.

Ce document encadre les engagements pris entre l'Anah et le bailleur. Il fixe notamment la destination du logement, la durée de la convention, les conditions de location, les plafonds applicables au loyer, les ressources des locataires, ainsi que les obligations d'information et de contrôle. Le formulaire s'inscrit dans le cadre des articles L. 321-4, L. 321-8 et D. 321-23 du code de la construction et de l'habitation.

Le formulaire vise un cas précis : un logement loué dans le cadre d'un bail à ferme et ayant bénéficié de subventions pour travaux. Il ne s'agit donc pas d'une convention locative générale utilisable pour tous les logements. Avant toute signature, il est prudent de vérifier que votre situation relève bien de ce dispositif spécifique.

La convention peut concerner un logement affecté à la location intermédiaire ou à la location sociale. Cette distinction a des conséquences concrètes sur les plafonds de ressources des locataires et sur le niveau du loyer maximal autorisé.

Qui peut être concerné par ce formulaire

Le CERFA 15701*02 s'adresse principalement :

• aux particuliers propriétaires bailleurs qui ont obtenu une subvention de l'Anah pour des travaux sur un logement concerné par un bail à ferme,
• aux sociétés propriétaires, lorsque le logement est détenu par une structure représentée par un représentant légal,
• aux personnes qui souhaitent conventionner le logement dans le secteur locatif intermédiaire ou social.

Le formulaire mentionne à la fois l'identité du bailleur personne physique et celle d'une éventuelle personne morale. Il prévoit aussi l'intervention du représentant de l'Anah ou, selon les cas, du président du conseil départemental ou de l'établissement public de coopération intercommunale compétent.

Pourquoi cette convention est importante

La convention n'est pas un simple document administratif. Elle formalise des engagements contractuels qui s'imposent pendant toute sa durée. Le bailleur s'engage notamment à louer le logement nu, à titre de résidence principale, à respecter certains plafonds, et à maintenir le logement dans un état conforme aux critères de décence.

Elle peut aussi avoir un effet en matière fiscale. Le texte de la convention évoque la réduction d'impôt prévue à l'article 199 tricies du code général des impôts, sous réserve du respect de l'ensemble des conditions prévues. En revanche, le bailleur est clairement informé de l'incompatibilité du dispositif avec un maintien sous le régime du microfoncier.

Autrement dit, ce CERFA ne sert pas seulement à enregistrer une situation. Il conditionne l'accès à certains avantages, tout en exposant le bailleur à des obligations précises et à des sanctions en cas de manquement.

Les engagements essentiels prévus par la convention

Le logement doit répondre à des critères précis

Le formulaire identifie le bien avec précision : adresse complète, bâtiment, escalier, porte, étage, surface habitable, surface fiscale, référence cadastrale, et nature de l'affectation du logement. Ces informations doivent être exactes, car elles servent de base à toute la convention.

Les travaux subventionnés doivent conduire au minimum à un logement conforme aux caractéristiques du logement décent, telles que définies par le décret du 30 janvier 2002 modifié. Le programme de travaux est celui décrit dans le dossier de demande de subvention.

Le bailleur doit respecter des conditions de location strictes

Pendant toute la durée de la convention, le bailleur s'engage à louer le logement :

• nu,
• à des personnes physiques,
• à titre de résidence principale,
• avec une occupation effective d'au moins huit mois par an.

La convention interdit certaines locations. Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du signataire, à un ascendant, à un descendant, ni, lorsqu'il s'agit d'une société, à l'un des associés ou à un membre de son foyer fiscal, ou à ses ascendants ou descendants.

Ces restrictions doivent être prises au sérieux. Une location conclue avec une personne exclue par la convention pourrait entraîner une remise en cause du dispositif.

Des plafonds de ressources s'imposent aux locataires

Le bailleur doit vérifier les revenus du locataire au moment de la signature du bail. La convention renvoie aux plafonds de ressources prévus par l'annexe III du code général des impôts, avec des règles distinctes selon que le logement relève du secteur intermédiaire ou du secteur social.

En pratique, cela signifie que le bailleur ne choisit pas librement n'importe quel candidat. Il doit être en mesure de prouver que les revenus du locataire respectent les plafonds applicables à la date de signature du bail.

Le loyer est plafonné

Le formulaire prévoit que le loyer pratiqué ne doit pas dépasser un loyer maximal au mètre carré de surface habitable dite fiscale. Ce montant est inscrit dans la convention. Il doit être respecté à la signature du bail, lors de sa tacite reconduction, et en cas de renouvellement.

Le bailleur doit également respecter les dispositions du code rural et de la pêche maritime mentionnées dans le formulaire. Il ne suffit donc pas de se référer uniquement au droit commun de la location d'habitation.

Le contrat de location doit comporter certaines mentions

Le bail conclu avec le locataire doit être conforme à la fois au titre Ier du livre IV du code rural et de la pêche maritime et au chapitre Ier du titre II du livre III du code de la construction et de l'habitation.

Le formulaire distingue également le moment du paiement du loyer :

• pour les logements relevant de l'article L. 321-8 du code de la construction et de l'habitation, ouvrant droit à l'APL, le loyer doit être payé mensuellement à terme échu,
• pour les logements relevant de l'article L. 321-4 du même code, n'ouvrant pas droit à l'APL, le loyer doit être payé mensuellement à terme à échoir.

Lors de la signature du bail, le bailleur doit remettre au locataire une copie de la convention. Il doit aussi l'informer de toute modification ayant une incidence sur leurs relations contractuelles. Enfin, six mois avant le terme de la convention, il doit informer le locataire de sa date d'expiration.

Comment remplir correctement le CERFA 15701*02

Identifier les parties à la convention

La première partie du document concerne l'identification de l'Anah et du bailleur. Si vous êtes un particulier, indiquez vos nom, prénom et adresse. Si le logement appartient à une société, il faut mentionner la raison sociale, l'adresse du siège, l'identité du représentant légal et ses coordonnées.

Il est essentiel d'utiliser les mêmes informations que celles figurant dans les autres pièces du dossier, notamment l'acte de propriété, les documents de subvention et, le cas échéant, les statuts de la société.

Décrire le logement avec précision

Le formulaire exige une désignation détaillée du logement. Renseignez l'adresse exacte, les éléments d'identification interne de l'immeuble, la surface habitable, les annexes entrant dans le calcul de la surface fiscale, la surface fiscale totale, la référence cadastrale et l'affectation du logement, intermédiaire ou sociale.

Une erreur de surface ou de référence cadastrale peut avoir des conséquences sur le calcul du loyer maximal ou sur la portée de la convention. Il faut donc vérifier chaque donnée avant transmission.

Vérifier la durée et la prise d'effet

La convention mentionne une date de prise d'effet, une durée et une date d'expiration. Ces éléments sont déterminants, car les obligations du bailleur courent pendant toute cette période. La prolongation n'est pas automatique : elle doit faire l'objet d'un avenant, par période de trois ans.

Si vous constituez votre dossier sans accompagnement, utiliser un document déjà structuré peut éviter des oublis matériels. C'est dans cette logique que Startdoc met à disposition des formulaires administratifs pré-remplis, afin d'aider les particuliers à sécuriser des démarches techniques comme le conventionnement Anah.

Compléter les mentions relatives au loyer

Le loyer maximal doit être indiqué en euros par mètre carré de surface habitable fiscale. Avant de renseigner cette partie, il faut s'assurer du plafond applicable à votre convention, selon la catégorie du logement et les textes en vigueur. En cas d'incertitude, il est préférable de se référer au dossier Anah, à la décision d'attribution ou à la page Service-Public.fr associée au formulaire.

Documents et vérifications utiles avant signature

Le formulaire ne comporte pas de notice associée dans les données disponibles. Il est donc d'autant plus important de préparer en amont les éléments permettant de compléter la convention sans approximation.

Selon la situation, l'Anah peut demander des pièces complémentaires ou des informations destinées au contrôle. Le bailleur s'engage d'ailleurs à fournir à tout moment les documents nécessaires au plein exercice de ce contrôle.

Les erreurs fréquentes à éviter avec cette convention

Confondre ce formulaire avec une convention locative classique

Le CERFA 15701*02 vise un cas spécifique, celui d'un logement loué dans le cadre d'un bail à ferme et ayant bénéficié de subventions pour travaux. Il ne convient pas à tous les logements conventionnés avec l'Anah. Avant d'aller plus loin, il faut vérifier que vous utilisez bien le bon formulaire.

Négliger les interdictions de location à certains proches

Beaucoup de bailleurs raisonnent d'abord en termes de loyer et de travaux. Or la convention encadre aussi l'identité du locataire. Louer à un ascendant, à un descendant ou à une personne rattachée au foyer fiscal du signataire est exclu dans les cas mentionnés par le texte.

Oublier les obligations d'information du locataire

Le bailleur doit remettre une copie de la convention lors de la signature du bail, signaler les modifications qui auraient un impact sur la relation contractuelle, mentionner sur la quittance le montant du loyer maximum applicable, puis informer le locataire six mois avant l'expiration de la convention. Ces formalités sont parfois sous-estimées alors qu'elles font partie intégrante des engagements pris.

Ne pas déclarer un changement de situation à l'Anah

Tout changement d'occupation ou d'utilisation du logement, toute mutation de propriété, ainsi que tout changement de domicile du propriétaire bailleur, doit être déclaré à l'Anah dans un délai de deux mois suivant l'événement. Cette obligation est clairement inscrite dans la convention.

En cas de vente du bien, il faut aussi informer les professionnels chargés de la mutation, notamment le notaire, afin que l'existence de la convention et les engagements en cours soient mentionnés dans l'acte. La convention s'impose alors de plein droit au nouveau propriétaire.

Ignorer les conséquences d'un non-respect

Le non-respect de la convention peut entraîner des sanctions prévues par le code de la construction et de l'habitation et par le règlement général de l'Anah. Le texte évoque également le reversement total ou partiel de la subvention, d'éventuelles conséquences fiscales, ainsi que des poursuites judiciaires en cas de fausse déclaration ou de manœuvre frauduleuse.

En cas de litige sur la mise en œuvre de la convention, le contentieux relève du tribunal administratif dans le ressort duquel se situe l'immeuble.

Ce qu'il faut retenir avant d'utiliser le CERFA 15701*02

Ce formulaire formalise une convention exigeante entre le bailleur et l'Anah. Il ne se limite pas à constater l'octroi d'une aide pour travaux. Il organise, pendant toute la durée du conventionnement, les conditions d'occupation du logement, le niveau de loyer, les ressources des locataires, les modalités d'information et les contrôles possibles.

Avant de signer, il faut s'assurer de quatre points essentiels :

• le logement entre bien dans le champ du formulaire,
• les travaux subventionnés et la situation locative correspondent au dispositif visé,
• les informations relatives au logement et au bailleur sont exactes,
• les engagements futurs, notamment sur le choix du locataire et le loyer, pourront être respectés sur toute la durée de la convention.

Pour toute vérification complémentaire, la référence officielle reste la fiche Service-Public.fr associée au formulaire R47919, ainsi que le texte même de la convention validée par l'Anah.