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Le contrat de location, mode d’emploi

Sommaire

Dernière mise à jour: 17/06/2021

Le contrat de location, également appelé bail, est un document indispensable en cas de location d’un bien immobilier. Il permet de rendre formelle l’occupation du logement et de poser certaines règles entre le propriétaire et le locataire. 

À travers cet article, Startdoc regroupe les conseils qu’il est judicieux d’avoir en tête afin de définir correctement son bail. De plus, un modèle de contrat de location est mis à disposition sur la plateforme et téléchargeable directement. 

Le contrat de location, à quoi sert-il ?

Le bail, appelé également contrat de location, permet de formaliser la location et délimite alors les obligations du locataire et du propriétaire. Il doit se faire par écrit et selon le modèle-type mentionné par la loi Alur. 

D’autre part, détenir un bail à son nom est indispensable pour recevoir certaines aides au logement comme les APL et les ALS. Pour chaque location, le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989. 

Qui est en charge de le remplir ?

Tout d’abord, la rédaction du bail se fait par le propriétaire. Il est ensuite approuvé par le locataire. La signature du contrat de location est réalisée en deux exemplaires minimum et par les deux parties. Par ailleurs, lorsque le contrat est élaboré par un professionnel (agent immobilier, notaire, …), les frais de dossier se divisent entre le bailleur et le locataire. 

À savoir : La part dont s’acquitte le locataire est plafonnée et ne peut excéder celle à la charge du propriétaire.

Quelles clauses d’un contrat de location sont dites "abusives" ?

Les principales clauses dites abusives, ou illicites, dans un contrat de location, sont regroupées ci-après. Si un bail possède une clause abusive, il est alors considéré comme nul. En d’autres termes, il n’a pas d’application légale et le locataire n’aura pas à respecter ces clauses. Par ailleurs, il n’a pas non plus besoin d’intenter une action en justice pour y mettre un terme. En effet, juridiquement parlant ces clauses sont inexistantes. De plus, elles sont encadrées par le législateur et classées en 5 catégories :

  • Le propriétaire ne peut pas imposer un prélèvement automatique ;
  • Les frais supplémentaires ne peuvent pas être inscrits dans un bail de location ;
  • Le propriétaire ne peut pas interdire les animaux domestiques (en dehors des chiens dangereux de première catégorie) ;
  • Un bailleur ne peut pas rompre seul un bail de location ;
  • Le propriétaire ne peut pas empêcher un locataire de faire valoir ses droits.

Si une clause abusive est mentionnée dans le contrat de bail, elle est invalide. Il faut alors en faire part au propriétaire. Le problème se résout dans la majorité des cas. Cependant, si cela n’est pas suffisant, il est alors nécessaire d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Le locataire doit y renseigner la clause abusive en se référant à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Télécharger le modèle de contrat en ligne

Quelles sont les clauses facultatives ?

Les clauses facultatives permettent de mettre en place d’autres mentions, en vertu de la loi et signées par les deux parties. Ces dispositions sont diverses et peuvent porter, à titre d’exemple :

  • sur l’obligation de souscrire un contrat de maintenance de la chaudière, 
  • sur la remise de plusieurs mois de loyers en contrepartie de travaux de rénovation par le locataire, 
  • ou bien sur le règlement d’avances sur charges. 

Le bail peut également prévoir une période de location plus longue que celle définie par la loi.

Combien de temps dure un bail ?

La durée du contrat de location se distingue par la qualité du propriétaire et le type de bien loué :

Durée du bail Conditions
6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (association, société, institutionnels)
3 ans – lorsque le bailleur est une personne physique
– durée minimale d’un bail pour un logement vide
1 an – durée minimale d’un bail pour un logement meublé
– pour un logement vide, cette durée peut s’appliquer si le propriétaire est une personne physique et qu’il justifie de raisons privées ou professionnelles l’obligeant à récupérer le logement avant la durée légale de 3 ans. On parle d’un bail « de courte durée ».
Les raisons doivent être indiquées dans le contrat. Le bailleur doit alors confirmer deux mois avant la fin du bail, la réalisation de l’évènement et le locataire devra alors partir. Si cette modalité n’est pas respectée, le contrat devient un bail classique de 3 ans.
9 mois locations meublées destinées aux étudiants

Quels documents joindre au contrat de location ?

Certains documents doivent être annexés au contrat de location :

  • L’attestation d’assurance du bien contre les risques locatifs (le locataire doit obligatoirement y souscrire) ;
  • Une notice informant des droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
  • La caution signée si elle est exigée par le propriétaire ;
  • L’état des lieux signé et approuvé par les deux parties ;
  • Les diagnostics obligatoires pour les locations comme le diagnostic de performance énergétique.

Lorsque le bien loué est en copropriété, le propriétaire doit délivrer une copie des extraits relatifs à :

  • La destination de l’immeuble (usage professionnel, privé ou mixte) ;
  • L’usage des parties communes et privées (étendage du linge, stationnement des vélos, local commun, …) ;
  • Le nombre de millièmes soumis aux charges.

Couples mariés, pacsés ou concubins : qu’en est-il du bail ?

1. Le couple marié :

Le bail est l’objet des deux époux même s’il n’est signé que par un seul des époux. Cela s’applique aussi si le contrat de location est antérieur à la date du mariage. De ce fait, si l’un des époux décède ou quitte le domicile conjugal, l’autre conjoint demeure bénéficiaire du bail. Le bail se poursuit donc. De plus, les époux sont également solidaires du paiement du loyer, des charges ainsi que des obligations incombant aux locataires. Cette formalité ne cesse qu’en cas de divorce.

2. Le couple non marié :

L’union libre :

Le concubinage est une union qui se caractérise par une vie stable entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, vivant en couple. Si les locataires vivent en concubinage deux cas de figure sont alors envisageables :

• les deux noms sont sur le bail : tous deux sont alors colocataires et ont les mêmes droits sur le logement ;

• un seul concubin a signé le bail : le signataire est donc le seul locataire en titre. En cas de décès ou d’abandon de domicile, si la cohabitation est supérieure depuis plus d’un an, le locataire qui reste détiendra le bail. Toutefois, si les deux conjoints vivent ensemble depuis moins d’un an, le bail peut être résilié.

3. PACS (Pacte Civil de Solidarité) :

Si les locataires sont liés par un PACS, deux situations sont possibles :

• les deux noms sont sur le bail : ils sont alors colocataires et disposent chacun des droits d’occupation du logement ;

• un seul d’entre eux a signe le contrat : ce dernier sera considéré comme le seul et unique locataire. Néanmoins, le partenaire pacsé est responsable du paiement du loyer et des charges au même titre.

Le bailleur a-t-il le droit de facturer des frais de bail ou de quittances ?

En premier lieu, si la signature du bail se réaliser entre particuliers, la loi n’autorise pas au bailleur de facturer l’acte au locataire. 

Dans un second temps, pour les particuliers comme pour les professionnels, la quittance mensuelle doit être gratuite (pas de frais de rédaction ni de frais d’envoi). De même que les frais de relance, qui eux, ne peuvent pas être facturés.

D’autre part, les frais de facturations suivants sont illégaux :

  • encaissement des chèques ;
  • visite technique annuelle ;
  • honoraires de renouvellement du bail sans modification des clauses du contrat de location ;
  • frais de clôture du dossier ;
  • frais de réservation de location.

Obtenir le modèle de contrat de location ici

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