CERFA 10338-28 : Déclaration simplifiée des sociétés civiles immobilières (SCI) non soumises à l'impôt sur les sociétés

CERFA 10338*28, déclaration 2072-S des SCI non soumises à l'impôt sur les sociétés

Le CERFA 10338*28 correspond à la déclaration n° 2072-S-SD, intitulée Déclaration simplifiée des sociétés civiles immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés. Il s'adresse aux professionnels, plus précisément aux SCI relevant du régime de la transparence fiscale et qui doivent déclarer les revenus de leurs propriétés bâties et non bâties.

Ce formulaire sert à transmettre à l'administration fiscale le résultat net à répartir entre les associés, ainsi que les renseignements relatifs à la société, aux immeubles détenus, aux éventuelles jouissances gratuites accordées à des tiers et aux cessions de parts intervenues pendant l'année concernée.

La version fournie par l'administration pour les revenus perçus au titre de l'année 2025 précise qu'elle est composée, au minimum, de la déclaration principale 2072-S-SD, d'une annexe 2072-S-A1-SD et de deux annexes 2072-S-A2-SD. La dernière vérification DILA mentionnée est datée du 14 octobre 2024.

Le dépôt doit obligatoirement être effectué par voie dématérialisée, depuis l'espace professionnel sur impots.gouv.fr. La source officielle indique une date limite légale fixée au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, soit le 5 mai 2026 pour la déclaration relative à l'année 2025, avec un délai supplémentaire de 15 jours en cas de télédéclaration des résultats, selon les modalités indiquées par l'administration.

Dans quels cas utiliser la déclaration 2072-S

La 2072-S concerne les sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés. Elle permet de déclarer les revenus fonciers générés par les immeubles détenus par la SCI, mais aussi certains éléments complémentaires qui influencent la répartition fiscale entre associés.

Situations concrètes concernées

• Une SCI familiale qui loue un ou plusieurs appartements nus et reste imposée entre les mains des associés.
• Une SCI de gestion patrimoniale qui perçoit des loyers sur des locaux d'habitation ou des terrains.
• Une SCI ayant supporté des charges, des intérêts d'emprunt ou des travaux sur ses immeubles au cours de l'exercice déclaré.
• Une SCI ayant connu une variation de son capital, une cession de parts ou une modification de la composition de ses associés pendant l'année.
• Une SCI mettant gratuitement à disposition tout ou partie d'un immeuble à un tiers autre qu'un associé.

Le formulaire n'est donc pas limité à la simple déclaration des loyers encaissés. Il centralise aussi des informations de structure sur la société et ses opérations significatives. C'est précisément là que des erreurs de saisie peuvent avoir des conséquences sur la répartition du résultat entre associés. Pour ce type de formalité fiscale, Startdoc met à disposition un document pré-rempli qui aide à partir sur une base cohérente, ce qui est particulièrement utile lorsque la SCI détient plusieurs biens ou a connu des mouvements de parts en cours d'exercice.

Ce que la déclaration permet à l'administration de vérifier

La 2072-S permet notamment de contrôler :

• l'identité de la société et de ses interlocuteurs, gérant, comptable, conseil, administrateur de biens,
• la composition du patrimoine immobilier déclaré,
• le calcul du revenu net ou du déficit net foncier,
• la cohérence entre les immeubles, les annexes et les montants portés sur la déclaration principale,
• les situations de jouissance gratuite,
• les cessions de parts susceptibles d'affecter la répartition du résultat.

Comment remplir le CERFA 10338*28, rubrique par rubrique

Le formulaire principal se lit comme une synthèse. Une partie importante des montants déclarés provient des annexes, en particulier de la 2072-S-A1-SD. Il est donc utile de préparer en amont les données immeuble par immeuble, puis de reporter les totaux sur la déclaration principale.

Cadre I, résultat net à répartir entre les associés

Cette rubrique regroupe les principaux montants calculés à partir des cadres de détermination des revenus figurant dans l'annexe 2072-S-A1-SD.

• R1, revenus bruts : total des lignes visées par le formulaire pour l'ensemble des immeubles.
• R2, paiement sur travaux : total des montants correspondants, toujours en provenance des annexes.
• R3, frais et charges autres qu'intérêts d'emprunts : total des charges déductibles hors intérêts.
• R4, intérêts d'emprunts : total des intérêts liés au financement des immeubles.
• R5, revenu net ou déficit net : résultat global à répartir entre les associés selon leurs droits dans la société.

Il faut veiller à la parfaite concordance entre les annexes et ces montants de synthèse. En pratique, les erreurs les plus courantes viennent d'un oubli d'immeuble, d'une mauvaise ventilation des charges ou d'un report incomplet des intérêts d'emprunt.

Cadre II, renseignements généraux relatifs à la SCI

Cette partie identifie précisément la société et ses interlocuteurs. Elle comprend notamment :

• la dénomination de la société,
• l'adresse de la société,
• l'adresse du siège social à l'ouverture de l'exercice et, en cas de changement, l'adresse modifiée au cours de l'exercice clos en 2025,
• la date de clôture de l'exercice comptable,
• les coordonnées du gérant,
• les coordonnées éventuelles du comptable, du conseil et de l'administrateur de biens,
• le nombre d'associés,
• le nombre total de parts et leur montant nominal à l'ouverture puis à la clôture de l'exercice,
• les augmentations ou diminutions du nombre de parts intervenues pendant l'année.

Cette rubrique doit être renseignée avec une attention particulière lorsque la SCI a connu un changement de siège, une modification de son capital ou une évolution du nombre d'associés. Toute incohérence entre ce cadre, les statuts mis à jour et les éventuelles cessions de parts peut susciter une demande d'éclaircissement.

Cadre III, produits ou charges autres que les revenus des immeubles

Le formulaire prévoit trois lignes spécifiques :

• R6, montant global des produits financiers réalisés par la société immobilière,
• R7, montant global des produits exceptionnels, notamment les plus-values de cession,
• R8, montant global des charges exceptionnelles, notamment les moins-values de cession.

Cette rubrique ne concerne donc pas les revenus locatifs eux-mêmes, mais les autres éléments susceptibles d'affecter le résultat fiscal ou les informations transmises à l'administration. Il faut distinguer clairement ce qui relève des revenus fonciers de ce qui constitue un produit financier ou exceptionnel.

Cadre IV, liste des immeubles détenus

La SCI doit mentionner les immeubles détenus au titre de l'année 2025, avec pour chacun :

• l'adresse,
• le nombre de locaux,
• la déduction spécifique, si elle existe,
• la nature de l'immeuble,
• l'indication d'une acquisition intervenue pendant l'année 2025.

Le formulaire mentionne des codifications renvoyant à la notice disponible en ligne sur impots.gouv.fr. En l'absence de notice jointe au dossier, il est prudent de vérifier la codification exacte sur la documentation fiscale officielle avant validation de la déclaration.

Cette partie doit être cohérente avec les annexes par immeuble. Chaque bien déclaré ici doit pouvoir être retrouvé dans le détail des revenus et des charges annexés à la 2072-S.

Cadre V, tiers bénéficiant gratuitement de la jouissance d'un immeuble

Lorsque tout ou partie d'un immeuble détenu par la SCI est mis gratuitement à disposition d'un tiers autre qu'un associé, ce cadre doit être complété. Il faut y faire figurer :

• l'identité du tiers bénéficiaire,
• son numéro SIREN, s'il y a lieu,
• son adresse si elle diffère de celle de l'immeuble,
• la référence de l'immeuble concerné.

Cette rubrique mérite une vigilance particulière, car la jouissance gratuite n'est pas neutre fiscalement dans l'analyse de la situation de la SCI. Il faut distinguer cette hypothèse de la simple occupation par un associé, qui obéit à une autre logique de répartition et d'information.

Cadre VI, cessions de parts au titre de l'année 2025

Le formulaire permet de déclarer jusqu'à six cessions. Pour chaque opération, il convient d'indiquer :

• l'associé ou usufruitier cédant,
• si le cédant est une holding,
• l'associé ou usufruitier cessionnaire,
• si le cessionnaire est une holding,
• la date de cession,
• le nombre de parts cédées,
• si le cédant bénéficiait de la jouissance gratuite d'un immeuble détenu par la société,
• si le cessionnaire bénéficie de cette jouissance gratuite.

Ces informations sont importantes pour retracer les droits sociaux attachés au résultat de la SCI. En cas de pluralité de cessions ou de démembrement de propriété, un examen attentif des justificatifs est recommandé avant saisie.

Annexe libre et signature

Le formulaire comporte une annexe libre permettant d'ajouter des précisions utiles. Elle peut être mobilisée pour expliciter une situation atypique, détailler un changement intervenu en cours d'exercice ou commenter un point qui ne trouverait pas naturellement sa place dans les cadres standard.

La déclaration doit ensuite être datée et signée selon les modalités prévues, puis transmise par voie dématérialisée au service compétent.

Les annexes à ne pas négliger

La description officielle du formulaire précise que la déclaration 2072-S comprend au minimum :

La logique de remplissage est généralement la suivante : on complète d'abord les éléments détaillés immeuble par immeuble, puis on reporte les totaux sur la déclaration principale. Cela réduit le risque d'écart entre les pièces du dossier.

Cas particuliers à anticiper

Changement de siège social en cours d'exercice

Le cadre II demande à la fois l'adresse du siège à l'ouverture de l'exercice et, en cas de changement, la nouvelle adresse intervenue au cours de l'exercice clos en 2025. Il est donc important de disposer de la chronologie exacte et des pièces sociales correspondantes.

Variation du nombre de parts

La déclaration distingue le nombre de parts à l'ouverture et à la clôture, ainsi que les augmentations ou diminutions survenues dans l'année. Une augmentation de capital, une réduction, une cession ou une opération sur des droits démembrés peuvent nécessiter une lecture précise des actes. Le nombre total final doit rester cohérent avec les informations déclarées pour les associés et les cessions.

Immeuble acquis en cours d'année

Le cadre IV prévoit une case spécifique en cas d'acquisition en 2025. Il convient alors de s'assurer que les revenus, charges, intérêts et éventuels travaux sont rattachés à la bonne période, selon les règles fiscales applicables à la situation réelle de la SCI.

Jouissance gratuite d'un bien

La mise à disposition gratuite, surtout lorsqu'elle porte sur tout ou partie d'un immeuble, appelle une vigilance particulière. Il faut identifier correctement le bénéficiaire et vérifier si la situation implique une information dans le cadre V ou dans le suivi des droits attachés aux parts sociales.

Produits exceptionnels ou moins-values

Si la SCI a cédé un bien mobilier ou immobilier qu'elle détenait, le formulaire prévoit un traitement distinct dans le cadre III. En cas d'opération inhabituelle, il est souvent prudent de rapprocher la déclaration fiscale des actes de cession et, si nécessaire, de la documentation disponible sur Service-Public.fr ou impots.gouv.fr.

Conseils pratiques pour déposer une déclaration cohérente

Préparer les informations avant la saisie en ligne

La télédéclaration est obligatoire. Avant de se connecter à l'espace professionnel, il est utile de rassembler :

• le numéro SIREN de la SCI,
• les coordonnées actualisées du gérant et, le cas échéant, du comptable, du conseil ou de l'administrateur de biens,
• la liste complète des immeubles détenus,
• le détail des revenus et des charges par immeuble,
• les informations sur le capital social et les mouvements de parts,
• les actes de cession, si des parts ont été transférées pendant l'année,
• les éléments relatifs à d'éventuelles mises à disposition gratuites.

Vérifier les reports entre annexes et déclaration principale

Le cadre I ne s'invente pas. Il reprend des totaux calculés dans les annexes. Une déclaration solide repose sur la concordance parfaite entre le détail par immeuble et la synthèse finale. Cette vérification est essentielle lorsque la SCI détient plusieurs biens, a réalisé des travaux ou supporte plusieurs emprunts.

Soigner l'identification des immeubles

Les adresses doivent être suffisamment précises pour éviter toute ambiguïté. Lorsqu'un même immeuble comporte plusieurs lots ou locaux, le nombre de locaux déclaré doit rester cohérent avec la ventilation des revenus et des charges.

Ne pas minimiser les changements intervenus dans la vie sociale

Un changement de siège, une variation du nombre de parts, l'entrée d'un nouvel associé ou une cession partielle de droits sociaux ne sont pas des détails. Ces événements peuvent avoir un impact direct sur la répartition du résultat fiscal entre associés et sur les informations attendues par l'administration.

Ce qu'il faut retenir avant l'envoi

Le CERFA 10338*28, déclaration 2072-S, est la pièce centrale de la déclaration fiscale des SCI non soumises à l'impôt sur les sociétés. Il ne se limite pas à une somme de loyers : il retrace la situation de la société, l'identité de ses intervenants, la composition de son patrimoine immobilier, les charges supportées, les mouvements sur les parts sociales et certaines situations particulières comme la jouissance gratuite.

Pour les revenus 2025, la source officielle mentionne une date limite légale de dépôt au 5 mai 2026, avec un délai supplémentaire de 15 jours en cas de télédéclaration des résultats. Comme les modalités peuvent évoluer, il reste prudent de vérifier la version à jour sur le portail fiscal ou sur la page officielle Service-Public.fr associée au formulaire.

Une déclaration claire, complète et cohérente réduit le risque de rejet, de demande de complément ou de rectification ultérieure. Pour une SCI, la rigueur formelle est souvent aussi importante que le calcul fiscal lui-même.