CERFA 12807-05 : Convention à loyer intermédiaire Anah

CERFA 12807*08, demander une convention Anah sans travaux pour un loyer intermédiaire

Le CERFA 12807*08 correspond à la convention-type applicable au secteur locatif intermédiaire pour un logement ne bénéficiant pas de subvention pour travaux. Il permet à un propriétaire bailleur de conclure une convention avec l'Agence nationale de l'habitat, l'Anah, afin de louer un logement sous certaines conditions de loyer et de ressources du locataire, avec à la clé un avantage fiscal, sous réserve de respecter l'ensemble des règles prévues par les textes.

Ce document concerne les particuliers propriétaires bailleurs, et peut aussi viser certaines situations impliquant une société non soumise à l'impôt sur les sociétés. Il ne s'adresse pas aux propriétaires qui sollicitent une aide Anah pour réaliser des travaux sur le logement. Ce point est essentiel, car il détermine le bon formulaire à utiliser et le bon régime de conventionnement.

Le titre officiel du formulaire est explicite : Propriétaire bailleur : demander une convention Anah sans travaux (loyer intermédiaire). Il s'agit donc d'un engagement contractuel avec l'Anah, et non d'une simple déclaration. Une fois validée, la convention encadre le loyer, la qualité du logement, le type d'occupation et certaines obligations d'information pendant toute sa durée.

À qui s'adresse cette convention Anah

Les propriétaires bailleurs concernés

Ce CERFA vise le propriétaire d'un logement destiné à la location nue, à usage de résidence principale du locataire. Le bailleur peut être une personne physique, ou dans certains cas une société. Le logement doit être affecté à la location intermédiaire, dans le respect des plafonds de loyer et des plafonds de ressources applicables au locataire.

La convention ne concerne pas les logements ouvrant droit à une subvention pour travaux. Si votre projet porte sur un bien à rénover avec une aide financière de l'Anah, ce formulaire n'est pas adapté.

Les logements visés

Le formulaire porte sur un logement précisément identifié, avec son adresse complète, sa surface habitable, sa surface fiscale et sa référence cadastrale. Le logement doit présenter un niveau minimal de performance énergétique. Cette exigence est rappelée dès l'introduction du document officiel. En pratique, le bailleur doit pouvoir justifier que le bien répond au niveau requis au moment de la conclusion de la convention.

Le logement doit être loué nu. La convention prévoit aussi des hypothèses particulières de location à un organisme agréé en vue d'une sous-location ou d'un hébergement, mais toujours dans un cadre strictement encadré.

Les locataires pouvant occuper le bien

Le locataire doit être une personne physique, sauf cas spécifiques prévus par le texte. Le logement doit être occupé à titre de résidence principale au moins huit mois par an. En outre, les revenus du locataire, appréciés à la date de signature du bail, ne doivent pas dépasser les plafonds réglementaires applicables au secteur locatif intermédiaire.

Certaines locations sont exclues. Le bien ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du signataire, à un ascendant, à un descendant, ni dans certaines situations à un associé de la société signataire ou à ses proches au sens prévu par la convention. Le texte exclut aussi la location à une personne occupant déjà le logement, sauf en cas de renouvellement du bail.

Pourquoi utiliser le CERFA 12807*08

Un conventionnement qui ouvre droit à un avantage fiscal

L'intérêt principal de ce formulaire est de permettre la conclusion d'une convention Anah susceptible d'ouvrir droit, sous conditions, à une réduction d'impôt sur le revenu. Le document renvoie expressément à l'article 199 tricies du code général des impôts. L'avantage fiscal n'est donc pas automatique. Il dépend du respect effectif de la convention et des conditions fiscales applicables à votre situation.

Le bailleur doit notamment s'engager à louer le logement pendant toute la durée de la convention, à respecter le niveau de loyer maximal, ainsi que les plafonds de ressources du locataire. Le texte précise aussi que le dispositif fiscal est incompatible avec le maintien éventuel du logement sous le régime du micro-foncier.

Un cadre juridique clair pour la location intermédiaire

La convention fixe les droits et obligations du bailleur et de l'Anah. Elle précise les caractéristiques du logement, la durée d'engagement, les modalités de location, le loyer maximal applicable, les règles de révision du loyer, les obligations d'information et les conséquences d'un manquement.

Il ne s'agit pas seulement d'obtenir un document administratif. En signant cette convention, le propriétaire entre dans un dispositif réglementé. Le logement reste soumis à la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, avec des règles complémentaires prévues par le conventionnement Anah.

Un délai de signature à respecter absolument

Le texte officiel est très clair sur le calendrier. La convention doit être conclue soit avant la signature du bail, soit avant la date de prise d'effet de ce bail ou de son renouvellement, soit au plus tard dans les deux mois suivant la signature ou la prise d'effet du bail ou de son renouvellement. Une fois ce délai dépassé, la signature de la convention n'est plus possible.

Ce point fait partie des erreurs les plus sensibles, car un dossier pourtant complet peut devenir irrecevable s'il est présenté hors délai.

Comment remplir correctement le formulaire

Identifier les parties à la convention

La première partie du CERFA permet d'identifier l'Anah ou l'autorité délégataire compétente, puis le bailleur. Il faut renseigner avec précision :

• les nom et prénom du propriétaire, ou la raison sociale en cas de société,
• l'adresse complète du domicile ou du siège social,
• le cas échéant, l'identité du représentant légal,
• les coordonnées utiles, notamment téléphoniques et de messagerie électronique, demandées par l'Anah.

La cohérence entre ces informations, le titre de propriété et les autres pièces du dossier doit être parfaite.

Décrire le logement sans approximation

Le formulaire exige une désignation détaillée du logement. L'adresse doit être complète, avec les mentions utiles comme le bâtiment, l'escalier, la porte ou l'étage si nécessaire. Il faut également indiquer :

• la surface habitable,
• la surface des annexes ou varangues entrant dans le calcul fiscal selon les règles applicables,
• la surface habitable dite fiscale totale,
• la référence cadastrale du bien.

La question de la surface mérite une attention particulière. Une erreur de calcul peut avoir un impact direct sur le plafond de loyer applicable, puisque celui-ci est exprimé au mètre carré de surface habitable dite fiscale.

Renseigner la prise d'effet et la durée de la convention

Le document prévoit une date de prise d'effet, une durée et une date d'expiration. Ces informations doivent être compatibles avec le bail ou son renouvellement. Le bailleur doit aussi garder à l'esprit qu'une prolongation n'est pas automatique. Elle doit faire l'objet d'un avenant à la convention initiale, avec intégration des engagements correspondants.

Vérifier les conditions d'occupation du logement

Le bailleur s'engage à louer le logement nu, à titre de résidence principale. Le bien ne doit pas être occupé à titre accessoire d'un contrat de travail ou en raison de l'exercice d'une fonction. Le contrat de location doit être conforme à la loi du 6 juillet 1989, sous réserve des dispositions particulières prévues par la convention.

Le formulaire rappelle également que le logement doit respecter les caractéristiques de décence prévues par le décret du 30 janvier 2002 modifié. Avant toute signature, il est donc prudent de vérifier l'état réel du bien, ses équipements, sa salubrité et sa conformité aux normes minimales.

Indiquer le loyer dans le respect du plafond applicable

Le bailleur doit mentionner le loyer mensuel pratiqué hors charges, ainsi que le loyer maximal au mètre carré de surface habitable dite fiscale. Ce plafond est fixé par voie réglementaire en fonction de la localisation du logement. Le texte précise qu'il dépend du niveau des loyers de marché dans la commune, ou dans l'arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille.

Le loyer prévu dans le bail doit être inférieur au plafond applicable à la date de signature du bail. Au moment d'une tacite reconduction ou d'un renouvellement, il devra rester inférieur au plafond en vigueur à cette nouvelle date. La révision annuelle du loyer obéit aux conditions prévues par la loi du 6 juillet 1989.

Pièces et informations à préparer avant l'envoi

Le formulaire ne comporte pas de notice associée dans les données communiquées, mais plusieurs éléments ressortent du texte officiel et de la logique du dossier. Avant de transmettre votre demande, il est utile de réunir les justificatifs permettant à l'Anah de contrôler la situation du bien et du bailleur.

Selon les pratiques locales, la délégation de l'Anah peut demander des pièces complémentaires. En cas d'incertitude, il est préférable de contacter la délégation compétente avant tout engagement. C'est particulièrement utile lorsque la situation du bien, du bail ou de la propriété présente une particularité.

Pour les propriétaires qui veulent gagner du temps sur la préparation du dossier, Startdoc met à disposition ce type de formulaire dans une version structurée et plus simple à compléter, ce qui aide à éviter les oublis les plus courants avant transmission à l'administration compétente.

Obligations du bailleur après la signature de la convention

Informer le locataire

Lors de la signature du bail, le bailleur doit remettre au locataire une copie de la convention. Il doit aussi l'informer de toute modification de la convention ayant une incidence sur leurs relations contractuelles. Le texte prévoit en outre que le propriétaire porte sur la quittance le montant du loyer maximum applicable au logement.

Six mois avant le terme de la convention, le bailleur doit informer le locataire de sa date d'expiration.

Déclarer certains changements à l'Anah

Pendant toute la durée d'application de la convention, certains événements doivent être déclarés à l'Anah dans un délai de deux mois suivant leur survenance. Sont notamment visés :

• tout changement d'occupation du logement,
• tout changement d'utilisation du logement,
• toute mutation de propriété,
• tout changement de domicile du propriétaire bailleur.

Le bailleur doit aussi être en mesure de fournir à tout moment les informations et documents demandés dans le cadre du contrôle exercé par l'Anah.

Prendre en compte les conséquences d'une vente du bien

En cas de mutation de propriété, la convention continue de s'imposer au nouveau propriétaire. Les engagements en cours doivent être mentionnés dans l'acte de mutation. Le bailleur doit donc informer les professionnels chargés de la vente, notamment le notaire, de l'existence de cette convention. Un avenant précisant l'identité du nouveau propriétaire doit ensuite être signé avec l'Anah.

Erreurs fréquentes à éviter

Déposer la demande hors délai

Le dépassement du délai de deux mois après la signature ou la prise d'effet du bail, ou de son renouvellement, empêche la conclusion de la convention. C'est un point bloquant. Il faut donc anticiper la démarche dès la préparation de la mise en location.

Confondre convention sans travaux et convention avec travaux

Le CERFA 12807*08 est réservé aux logements ne bénéficiant pas de subvention pour travaux. Utiliser ce document pour un projet relevant d'un autre dispositif expose à un rejet ou à une perte de temps importante.

Sous-estimer l'importance du calcul de surface

Le loyer plafond est calculé au mètre carré de surface habitable dite fiscale. Une surface mal évaluée peut entraîner un loyer non conforme, avec des conséquences administratives et fiscales. Lorsque le logement comporte des annexes ou se situe dans un contexte particulier, il faut être particulièrement rigoureux.

Louer à une personne exclue par le dispositif

La location à un membre du foyer fiscal, à un ascendant, à un descendant ou à une personne exclue par les stipulations de la convention peut remettre en cause le bénéfice du dispositif. Il ne faut pas se limiter à la seule conformité du bail. Le profil du locataire compte aussi.

Négliger la performance énergétique minimale

Le texte rappelle expressément qu'un niveau minimal de performance énergétique est exigé. Un logement qui ne répond pas à cette condition ne devrait pas être conventionné dans ce cadre. Avant d'engager la démarche, il est prudent de vérifier les diagnostics disponibles et la situation réelle du bien.

Oublier les incidences fiscales

Le bénéfice de la réduction d'impôt suppose le respect des obligations déclaratives. Le contribuable doit joindre à sa déclaration de revenus une copie de la convention validée par l'Anah, avec l'engagement de location. Des obligations supplémentaires existent lorsque le bien appartient à une société. En cas de résiliation de la convention, l'avantage fiscal peut être repris par l'administration fiscale.

Sanctions, résiliation et vigilance pratique

Le non-respect des dispositions de la convention expose le bailleur à des sanctions prévues par le code de la construction et de l'habitation et par le règlement général de l'Anah, sans préjudice d'éventuelles sanctions fiscales. Le texte mentionne aussi la possibilité de poursuites judiciaires en cas de fausse déclaration ou de manœuvre frauduleuse.

La résiliation de la convention ne peut intervenir qu'à titre exceptionnel par l'Anah, notamment en cas d'inexécution des engagements du bailleur. Si la résiliation devient définitive, le bailleur doit en notifier les locataires dans un délai de quinze jours. Sur le plan fiscal, l'Anah informe l'administration, ce qui peut conduire à la remise en cause de la réduction d'impôt.

En cas de litige sur la mise en œuvre de la convention, le tribunal administratif compétent est celui dans le ressort duquel se situe l'immeuble.

Ce qu'il faut retenir avant de signer

Le CERFA 12807*08 n'est pas un simple document de location. C'est une convention engageante avec l'Anah, destinée aux propriétaires bailleurs qui louent un logement sans subvention pour travaux dans le secteur locatif intermédiaire. Son intérêt principal réside dans l'accès possible à une réduction d'impôt, sous réserve d'un respect strict des conditions de loyer, de ressources, d'occupation, de performance énergétique et de calendrier.

Avant de remplir le formulaire, il faut sécuriser cinq points : la nature exacte du dispositif, le respect du délai de conclusion, la conformité du logement, le calcul de la surface fiscale et l'identité du locataire au regard des exclusions prévues. Si l'un de ces éléments est incertain, un échange préalable avec la délégation locale de l'Anah ou une vérification sur Service-Public.fr est fortement recommandé.

Bien complété et accompagné des bons justificatifs, ce formulaire permet d'inscrire la location dans un cadre clair, à la fois administratif, locatif et fiscal. C'est précisément cette cohérence d'ensemble qui conditionne l'intérêt du conventionnement Anah sans travaux.