CERFA 13644-01 : Déclaration de cession d'un commerce ou d'un bail soumis au droit de préemption

Comprendre le CERFA 13644*02 pour une cession soumise au droit de préemption

Le CERFA 13644*02, identifié par la DILA sous la référence R18601, sert à déclarer la cession d’un fonds de commerce, d’un fonds artisanal, d’un bail commercial ou, selon le formulaire officiel, d’un terrain soumis au droit de préemption. Il s’agit d’une déclaration à adresser au maire de la commune où se situe le bien concerné.

Ce document s’inscrit dans le cadre des articles L.214-1 et A.214-1 du code de l’urbanisme. En pratique, il permet à la commune titulaire du droit de préemption d’être informée du projet de cession et, le cas échéant, d’examiner l’opportunité d’acquérir elle-même le bien déclaré.

Le formulaire doit être transmis en 4 exemplaires, soit par pli recommandé avec demande d’avis de réception, soit par dépôt en mairie contre récépissé. Ce point est central, car un envoi incomplet ou une formalité mal exécutée peut fragiliser la procédure et retarder la vente ou la cession envisagée.

Le public concerné est principalement composé de professionnels, qu’il s’agisse d’exploitants individuels, de sociétés commerciales, d’artisans, de bailleurs ou de mandataires intervenant dans l’opération. Le document ne sert pas à constater la vente elle-même. Il sert à déclarer l’intention de céder un bien entrant dans le champ du droit de préemption commercial ou artisanal.

Ce formulaire est particulièrement sensible, car il se situe à la rencontre du droit commercial, du droit des baux et du droit de l’urbanisme. Une erreur d’identification du bien, du vendeur, du bailleur ou des conditions de cession peut avoir des conséquences concrètes sur l’instruction du dossier par la commune.

Biens et opérations concernés

Le formulaire vise plusieurs hypothèses expressément prévues par le document officiel :

• la cession d’un fonds de commerce,
• la cession d’un fonds artisanal,
• la cession d’un bail commercial,
• la cession d’un terrain, lorsque le formulaire est utilisé dans ce cadre.

La déclaration porte sur un bien soumis au droit de préemption. Il faut donc vérifier en amont que la commune a bien institué un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, ou qu’un autre mécanisme local justifie cette formalité. En cas de doute, il est prudent de se rapprocher de la mairie concernée ou de consulter la page officielle Service-Public.fr liée à ce CERFA.

Pourquoi cette déclaration est indispensable

Lorsqu’une cession entre dans le champ du droit de préemption, le cédant ne peut pas se contenter de signer directement l’opération avec l’acquéreur pressenti. Il doit au préalable informer la mairie au moyen du formulaire adéquat. La commune est alors mise en mesure de se prononcer sur l’exercice éventuel de son droit.

Autrement dit, ce CERFA n’est pas une simple formalité administrative accessoire. Il conditionne la sécurité juridique de l’opération projetée. Dans un dossier de cession de fonds ou de bail commercial, il doit donc être intégré très tôt dans le calendrier des démarches.

Dans quels cas utiliser la déclaration de cession soumise au droit de préemption

Cession d’un fonds de commerce

Le formulaire est utilisé lorsqu’un commerçant ou une société exploitant un fonds de commerce souhaite céder ce fonds dans une zone où la commune bénéficie d’un droit de préemption. C’est une situation fréquente dans les centres-villes ou certains secteurs protégés afin de préserver la diversité commerciale.

La déclaration permet alors de préciser l’activité exercée, les caractéristiques du fonds, le prix de vente ou l’évaluation retenue, ainsi que l’existence éventuelle d’un acquéreur déjà identifié.

Cession d’un fonds artisanal

Le même mécanisme s’applique à la cession d’un fonds artisanal. L’objectif de la commune peut être de maintenir l’activité artisanale de proximité dans un secteur donné. Le cédant doit donc informer le maire avant la réalisation de la cession.

Dans cette hypothèse, la précision apportée à la description de l’activité, du chiffre d’affaires et des locaux est particulièrement importante pour permettre à l’administration de comprendre la nature exacte du bien cédé.

Cession d’un bail commercial

Le CERFA 13644*02 sert aussi pour la cession d’un bail commercial lorsqu’elle est soumise au droit de préemption. Le formulaire prévoit d’ailleurs des rubriques spécifiques au bail, notamment la date de signature du bail et le montant du loyer. Il demande également de joindre le bail commercial.

Cette situation suppose une vigilance particulière, car le formulaire prévoit aussi l’identification du bailleur et la notification des décisions à son égard en cas de cession d’un bail commercial.

Vente amiable, adjudication, apport ou échange

Le document ne se limite pas à la vente classique. La rubrique relative aux modalités de cession prévoit plusieurs cas :

• la vente amiable,
• l’adjudication,
• le paiement comptant ou à terme,
• le paiement en nature,
• d’autres modalités, comme l’échange ou l’apport en société.

Il faut donc choisir le mode de cession correspondant à la réalité juridique de l’opération. Une présentation inexacte pourrait créer un décalage entre la déclaration faite à la mairie et l’acte finalement signé.

Comment remplir le CERFA 13644*02, rubrique par rubrique

Rubrique 1, identité du propriétaire du fonds, du bail ou du terrain

Cette première partie identifie le propriétaire du bien cédé. Le formulaire distingue la personne physique et la personne morale.

Pour une personne physique, il faut indiquer notamment :

• le nom,
• le prénom,
• l’adresse complète,
• les coordonnées de contact.

Pour une personne morale, il faut renseigner :

• la dénomination ou raison sociale,
• le numéro SIRET,
• la catégorie juridique,
• l’identité du représentant.

En cas d’indivision, les noms des coindivisaires doivent aussi être précisés. Cette mention ne doit pas être négligée, car l’administration doit pouvoir identifier l’ensemble des titulaires de droits sur le bien concerné.

Rubrique 2, coordonnées du bailleur

Cette partie vise le bailleur, personne physique ou morale. Elle est particulièrement utile dans les dossiers portant sur un bail commercial, mais elle figure dans le formulaire de manière autonome. Les informations demandées reprennent globalement la même logique que pour le propriétaire, avec les éléments d’identification et de contact.

Lorsque le local dépend d’un bail commercial, il est conseillé de vérifier la parfaite concordance entre les données déclarées et celles figurant dans le bail en vigueur.

Rubrique 3, description du bien

La rubrique 3 est l’une des plus importantes. Elle permet de caractériser précisément ce qui est cédé.

3.1, localisation

Il faut indiquer l’adresse complète du fonds, du bail commercial ou du terrain, avec le numéro, la voie, le lieu-dit, la localité, le code postal et, s’il s’agit d’un terrain, la surface.

3.2, description du fonds ou du bail

Cette sous-partie demande l’activité exercée, le chiffre d’affaires et les autres précisions utiles. Il convient d’être sincère, clair et suffisamment concret. Par exemple, il peut être utile de préciser la nature exacte de l’activité, sa spécialisation éventuelle ou certaines particularités d’exploitation, sans pour autant transformer la rubrique en note explicative trop longue.

3.3, désignation du bien

Le formulaire invite à préciser si le bien est :

• à usage uniquement commercial ou artisanal,
• comportant un local accessoire d’habitation,
• comportant d’autres locaux annexes, comme des entrepôts ou ateliers.

Si des locaux annexes existent, leur composition doit être détaillée. Cette mention est utile pour apprécier l’étendue réelle de la cession.

3.4, informations spécifiques au bail commercial

Lorsque la déclaration porte sur un bail commercial, il faut indiquer la date de signature du bail et le montant du loyer. Le bail doit être joint au dossier. Il est préférable de vérifier que l’exemplaire transmis est lisible, complet et cohérent avec les informations portées dans le CERFA.

3.5, activité de l’acquéreur pressenti

Si un acquéreur a déjà été trouvé, son activité envisagée doit être mentionnée. Cette donnée peut être déterminante dans l’analyse du dossier par la commune, notamment lorsque l’objectif local est de préserver certaines catégories de commerces ou d’activités artisanales.

3.6, nombre de salariés et nature des contrats

Le formulaire demande le nombre de salariés, en distinguant les contrats à durée indéterminée et à durée déterminée, ainsi que le temps complet et le temps partiel. Cette information permet de donner une vision plus fidèle de l’exploitation attachée au fonds ou au bail cédé.

Rubrique 4, modalités de la cession

Il faut ici préciser la nature de l’opération, vente amiable ou adjudication, ainsi que le prix de vente ou l’évaluation correspondante, en lettres et en chiffres.

Le formulaire prévoit aussi :

• les modalités de paiement, comptant à la signature de l’acte authentique ou à terme,
• le paiement en nature, avec désignation et évaluation de la contrepartie,
• les autres mécanismes, comme l’échange ou l’apport en société.

Cette rubrique doit être rédigée avec rigueur. Si l’opération est complexe, il peut être utile de reprendre exactement les termes du projet d’acte ou du compromis, afin d’éviter toute contradiction.

Rubrique 5, position du déclarant

Le signataire doit indiquer soit qu’il demande au titulaire du droit de préemption d’acquérir le bien, soit qu’il a recherché et trouvé un acquéreur disposé à acheter le bien aux prix et conditions indiqués.

Le choix de la case n’est pas anodin. Il reflète la situation réelle du dossier. Il faut donc s’assurer que la déclaration corresponde bien à l’état d’avancement de la cession.

Rubrique 6, mandataire

Cette partie n’est à remplir que si le signataire n’est pas le propriétaire ou le titulaire du bail. Elle permet d’identifier le mandataire, sa qualité et ses coordonnées. Cela peut concerner, par exemple, un conseil, un intermédiaire ou toute personne dûment habilitée à accomplir la formalité.

Lorsque cette rubrique est renseignée, il est recommandé de s’assurer que le mandat existe bien et qu’il couvre expressément la démarche effectuée.

Rubrique 7, notification des décisions

Le formulaire permet d’indiquer l’adresse à laquelle devront être notifiées les décisions relatives à l’exercice du droit de préemption. La notification peut être adressée soit au propriétaire ou titulaire du bail mentionné à la rubrique 1, soit au mandataire désigné à la rubrique 6.

En cas de cession d’un bail commercial, le formulaire précise en outre que les décisions seront notifiées au bailleur. Il faut donc être attentif à l’exactitude des coordonnées communiquées.

Rubriques 8 et 9, observations, date et signature

La rubrique des observations permet d’ajouter un élément utile à la compréhension du dossier, si cela est réellement nécessaire. Il ne s’agit pas d’une zone à remplir systématiquement. Une observation concise et pertinente vaut mieux qu’un commentaire trop développé.

Enfin, la déclaration doit être datée et signée. Sans signature, le dossier peut être considéré comme irrégulier ou incomplet.

Pièces, vérifications et mode d’envoi du dossier

Documents à préparer avant l’envoi

Le formulaire ne comporte pas de notice associée, ce qui impose d’être particulièrement méthodique. Les pièces à réunir dépendent de la nature de la cession, mais certaines vérifications reviennent souvent.

Transmission à la mairie

Le formulaire officiel prévoit deux modes de remise :

• l’envoi en pli recommandé avec demande d’avis de réception,
• le dépôt en mairie contre récépissé.

Dans les deux cas, il est essentiel de conserver une preuve de la transmission. Cette précaution est utile pour établir la date de réception du dossier par la mairie, point souvent déterminant dans le suivi de la procédure.

Pour les professionnels qui veulent gagner du temps sur une formalité aussi encadrée, Startdoc met à disposition ce CERFA dans une version pré-remplie plus simple à exploiter, ce qui aide à limiter les oublis de rubriques avant l’envoi des 4 exemplaires à la mairie.

Cas particuliers à anticiper avant de déclarer la cession

Bien détenu par une société

Lorsque le fonds, le bail ou le terrain appartient à une personne morale, il faut être vigilant sur l’identité exacte de la société déclarante, sur son numéro SIRET, sur sa catégorie juridique et sur l’identité du représentant habilité à signer. Une erreur sur la personne morale peut créer une incohérence entre le CERFA et les pièces de l’opération.

Indivision

Le formulaire prévoit expressément l’hypothèse d’un bien en indivision. Dans ce cas, les coindivisaires doivent être mentionnés. Il convient aussi de s’assurer que la signature de la déclaration respecte les règles applicables à l’indivision et à la cession envisagée.

Cession avec contrepartie autre qu’un prix classique

Le document prend en compte les hypothèses de paiement en nature, d’échange ou d’apport en société. Dans ces situations, la rédaction doit être particulièrement soignée. Il faut décrire la contrepartie et son évaluation avec suffisamment de précision pour que la commune comprenne les conditions réelles de l’aliénation.

Présence d’un acquéreur pressenti

Lorsqu’un acquéreur a déjà été trouvé, ses conditions d’achat et son activité doivent être présentées avec exactitude. Si les conditions évoluent ensuite de manière significative, une nouvelle analyse de la situation peut s’imposer. En cas d’hésitation, il est préférable de vérifier la marche à suivre auprès de la mairie ou via la ressource officielle Service-Public.fr.

Local comportant une partie habitation ou des annexes

Le formulaire distingue le local strictement commercial ou artisanal, le local comprenant une partie habitation et le local comprenant des annexes. Cette distinction n’est pas purement descriptive. Elle aide la commune à mesurer la portée du bien concerné. Une déclaration trop vague sur ce point peut nuire à la lisibilité du dossier.

Conseils pratiques pour sécuriser la démarche

Relire le dossier comme si vous étiez la mairie

Avant l’envoi, il est utile de contrôler si un tiers extérieur comprend immédiatement :

• qui cède,
• quoi est cédé,
• où se situe le bien,
• à quelles conditions la cession est envisagée,
• à qui les décisions doivent être notifiées.

Si l’une de ces informations manque ou prête à confusion, le dossier mérite d’être repris.

Veiller à la cohérence entre le CERFA et les pièces annexes

Le nom du cédant, la désignation du bien, le montant du loyer, le prix ou l’évaluation, l’adresse du local et la qualité du signataire doivent être cohérents dans tous les documents. Les écarts entre le formulaire et les pièces jointes sont une source classique de difficultés.

Ne pas sous-estimer la signature et la preuve de dépôt

Une déclaration non signée, incomplète ou transmise sans preuve de réception peut fragiliser l’ensemble de la démarche. La date de réception en mairie figure d’ailleurs dans le cadre réservé à l’administration, ce qui montre son importance pratique.

Utiliser la source officielle en cas de doute

La dernière vérification DILA mentionnée pour ce formulaire date du 27 janvier 2025. Pour toute incertitude sur le champ d’application du droit de préemption, sur le traitement local du dossier ou sur les suites de la déclaration, la consultation de la fiche officielle Service-Public.fr associée au CERFA 13644*02 reste le bon réflexe.

Ce qu’il faut retenir sur le CERFA 13644*02

Le CERFA 13644*02 est la déclaration à utiliser lorsqu’une cession de fonds de commerce, de fonds artisanal, de bail commercial ou de terrain entre dans le champ du droit de préemption. Il doit être adressé au maire en 4 exemplaires, par recommandé avec avis de réception ou par dépôt en mairie contre récépissé.

Son remplissage exige une attention réelle sur cinq points, l’identité exacte des parties, la description précise du bien, les conditions de la cession, les informations propres au bail commercial lorsqu’il existe, et l’adresse de notification des décisions.

Pour un professionnel, bien compléter ce formulaire revient à sécuriser une étape préalable essentielle de l’opération. Une déclaration claire, complète et cohérente facilite l’instruction du dossier par la commune et réduit le risque de blocage administratif au moment de la cession.